Wichtige Urteile aus dem Mietrecht

Betriebskostenabrechnung

Mieterseitige Zweifel müssen innerhalb der gesetzlichen Jahresfrist vorgebracht werden

Für Einwendungen gegen Betriebskosten gibt es gesetzliche Fristen.Die Mieter im zugrundeliegenden Fall erhielten im Juli 2012 eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011. Diese enthielt mehrere Fehler, die ihnen jedoch zunächst nicht auffielen. Es ging um etwa 1.500 EUR, die die Mieter zu viel gezahlt hatten. Das bemängelten sie allerdings erstmals in einem Schreiben im Mai 2014.

Schließlich klagten sie die Rückzahlung des zu viel geleisteten Betrages ein - allerdings erfolglos. Sie konnten den Betrag nicht mehr zurückfordern, da sie ihre Einwendungen gegen die Abrechnung nicht innerhalb der gesetzlichen Jahresfrist vorgebracht hatten. Laut Bundesgerichtshof galt dies sogar für die Positionen, die eigentlich generell keine umlagefähigen Kosten sind - wie Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Rücklage.

Hinweis: Mieter sollten also eine erhaltene Betriebskostenabrechnung möglichst zeitnah prüfen, um berechtigte Forderungen stellen zu können.

Quelle: BGH, Urt. v. 11.05.2016 - VIII ZR 209/15
Autor: Rechtsanwalt Martin Klein, Ansbach, www.anwaltskanzlei-klein.de

Mietrecht

Mietminderung wegen Baulärms: Bei Vertragsabschluss vorhandene Baulücke bedingt keine grobe Fahrlässigkeit des Mieters

Eine Minderung der Miete ist immer dann möglich, wenn ein Mangel vorliegt. Gibt es aber überhaupt besonderen Baulärm in der Bundeshauptstadt, der einen solchen Mangel begründen könnte? Schließlich wird dort doch stets und ständig an jeder Ecke gebaut?

Eine Mieterin wohnte in Berlin-Mitte in direkter Nähe einer Baulücke, die mit Bäumen bewachsen war. Zwischen 2013 und 2015 wurden dann auf dem Grundstück eine Tiefgarage und ein Gebäude errichtet. Diese Bauarbeiten verursachten erheblichen Baulärm. Die Mieterin verlangte 20 % der bereits an die Vermieterin gezahlten vollen Miete für die Monate Juni 2014 bis März 2015 zurück. Schließlich landete die Sache vor Gericht und das Landgericht Berlin stellte sich auf die Seite der Mieterin.

Zwar seien in Großstädten Baumaßnahmen nicht unüblich, doch selbst in Berlin ist die überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von Baulärm nicht betroffen. Die Mieterin konnte und durfte daher die Miete mindern. Insbesondere konnte ihr auch nicht vorgeworfen werden, dass sie die Möglichkeit des Baulärms grob fahrlässig übersehen haben könnte. Zwar war bei Mietvertragsschluss die Baulücke bereits vorhanden. Doch wenn die Mieterin damals an eine spätere Bebauung nicht gedacht hatte, konnte ihr dahingehend später allenfalls einfache Fahrlässigkeit vorgeworfen werden. Eine solche reicht allerdings nicht für einen Gewährleistungsausschluss aus.

Hinweis: Mieter sind stets gut beraten, im Fall einer Minderung wegen Baulärms die Miete entweder sofort zu mindern oder zumindest nur unter Vorbehalt zu zahlen. Andernfalls könnte später ein Mietminderungsrecht entfallen.

Quelle: LG Berlin, Urt. v. 16.06.2016 - 67 S 76/16
Autor: Rechtsanwalt Martin Klein, Ansbach, www.anwaltskanzlei-klein.de

Mietrecht

Bei drohenden Schäden: Vermietern steht kurzfristige Wohnungsbesichtigung außerhalb der Fünfjahresfrist zu

Wann ein Vermieter das Recht hat, seine Wohnung zu besichtigen, zeigt diese Entscheidung.

Nachdem ihm die Hausverwaltung mitgeteilt hatte, dass aus seiner Wohnung unangenehme Gerüche austreten würden, wollte ein Vermieter sein Objekt in München besichtigen. Er hatte Sorge, dass Schimmel, Fäulnis oder gar Verwesung der Grund sein könnten. Der Mieter jedoch bestritt die Gerüche und bot seinem Vermieter deshalb auch keinen Besichtigungstermin an. Daraufhin zog der Vermieter vor Gericht und verklagte den Mieter auf eine Besichtigungsmöglichkeit nach einer Vorankündigungszeit von fünf Tagen. Das Amtsgericht München (AG) gab ihm Recht. Der Vermieter darf seine vermietete Wohnung besichtigen, wenn ernsthafte Anhaltspunkte für einen drohenden Schaden sprechen. Ohne jeden konkreten Anlass besteht ein solches Besichtigungsrecht nach dem AG allerdings lediglich alle fünf Jahre.

Hinweis: Auch Mieter haben das Recht, ihre Privatsphäre zu schützen. Dieses Recht gilt aber nicht uneingeschränkt. Denn Miete ist eben nicht Eigentum.

Quelle: AG München, Urt. v. 10.12.2015 - 461 C 19626/15
Autor: Rechtsanwalt Martin Klein, Ansbach, www.anwaltskanzlei-klein.de

Mietrecht

Verschuldeter Schimmelbefall: Beharrliches Fortsetzen einer Pfichtverletzung gilt als Kündigungsgrund

Mieter sollten eigenen Pflichtverletzungen ins Auge sehen, denn sonst droht die Kündigung.

Ein Mieter hatte wegen Schimmel in seiner Wohnung die Miete gemindert. Die Vermieterin klagte die offenen Mietforderungen von fast 3.000 EUR ein und gab ein Privatgutachten in Auftrag. Darin kam zutage, dass die Schimmelbelastungen durch falsches Lüften und Heizen durch den Mieter hervorgerufen worden waren. Der Mieter wurde deshalb auf Zahlung des Betrags verurteilt. Als er jedoch nicht zahlte und auch die Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ergebnislos verliefen, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Dies geschah vor allem auch deshalb, da der Mieter auf seinem Heiz- und Lüftungsverhalten beharrte und nach wie vor der Auffassung war, dass der Schimmel nicht seine Schuld, sondern baubedingt sei.

Die Kündigung war rechtmäßig. Denn ein stures Leugnen einer Pflichtverletzung durch einen Mieter kann einen berechtigten Grund zur ordentlichen Kündigung darstellen. Schließlich seien durch die Obhutsverletzungen des Mieters weitere Gebäudeschäden zu erwarten.

Hinweis: Wer beharrlich an seinem offensichtlich falschen Standpunkt festhält, fliegt aus seiner Wohnung. Ein durchaus nachvollziehbares Urteil des Bundesgerichtshofs.

Quelle BGH, Urt. v. 13.04.2016 - VIII ZR 39/15
Autor: Rechtsanwalt Martin Klein, Ansbach, www.anwaltskanzlei-klein.de

Mietrecht

Schadensersatzansprüche des Vermieters ohne vorherige Fristsetzung möglich

(dmb) „Der Bundesgerichtshof schwächt mit seiner Entscheidung die Position der Mieter. Ein Vermieter kann künftig sofort Schadensersatz wegen einer Beschädigung der Mietsache fordern, ohne dem Mieter vorher eine Frist zur Beseitigung der Schäden gesetzt zu haben“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige BGH-Urteil (BGH VIII ZR 157/17). „Die spitzfindige Unterscheidung zwischen vom Mieter geschuldeten Schönheitsreparaturen, bei denen eine Frist zur Durchführung der unterbliebenen Schönheitsreparaturen gesetzt werden muss, und Beschädigungen der Mietsache, bei denen sofort Schadensersatz gefordert werden kann, ist kaum nachvollziehbar und trägt ganz sicher nicht zur Rechtssicherheit und -klarheit bei.“

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hatte der Vermieter Schadensersatz in Höhe von 5.171,- Euro gefordert wegen eines vom Mieter zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines daraus resultierenden, fünfmonatigen Mietausfalls. Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht. Beruht die Beschädigung der Mietsache darauf, dass der Mieter die Wohnung nicht schonend und pfleglich behandelt hat, kann der Vermieter nach seiner Wahl entweder Schadensbeseitigung oder Schadensersatz, also Geld, fordern. Der Vermieter muss keine Frist zur Schadensbehebung setzen. Anders, so der Bundesgerichtshof, wenn der Mieter seine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gar nicht oder nur schlecht erfüllt hat. Hier muss der Vermieter seinem Mieter grundsätzlich die Gelegenheit geben, die notwendigen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Er muss eine entsprechende Frist setzen.

Siebenkotten: „Mit dieser Entscheidung geht der Bundesgerichtshof neue Wege. Bisher galt, dass der Vermieter nur dann Schadensersatz fordern kann, wenn er dem Mieter vorher eine Frist gesetzt und ihm die Möglichkeit gegeben hat, den Schaden selbst zu beseitigen bzw. von seinen Handwerkern beseitigen zu lassen. Diese im Zweifel kostengünstigere Variante wird dem Mieter jetzt genommen.“

Mietrecht

Miete in Verzug: Zwei offene Monatsmieten geben dem Vermieter das Recht zur Kündigung

Erhält ein Mieter die Kündigung wegen eines Zahlungsverzugs, kann er sein Versäumnis zumindest einmalig wiedergutmachen.

Mieter minderten ihre Mietzahlungen wegen eines mangelhaften Teppichs und zahlten darüber hinaus nur schleppend ihre Miete. Kurz bevor der Vermieter die Kündigung aussprach, wurden noch Beträge auf Grundlage der geminderten Miete gezahlt. Ein vollständiger Ausgleich des Zahlungsrückstands für zwei Monate erfolgte jedoch nicht. Sodann verklagte der Vermieter die Mieter u.a. auf Räumung. Tatsächlich mussten die Mieter die Wohnung verlassen. Ist durch einen Zahlungsrückstand des Mieters, der zwei Monatsmieten übersteigt, ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen.

Hinweis: Mieter müssen aufpassen. Schon zwei offene Monatsmieten geben dem Vermieter das Recht zur Kündigung. Und das kann schnell innerhalb von ca. 30 Tagen der Fall sein.

Quelle BGH, Urt. v. 27.09.2017 - VIII ZR 193/16
Autor: Rechtsanwalt Martin Klein, Ansbach, www.anwaltskanzlei-klein.de

Mietrecht

Neues zur Eigenbedarfskündigung: Kündigungsgrund und einzugsberechtigte Person müssen zwingend benannt werden

Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist zwar schnell ausgesprochen, doch ganz so einfach geht es häufig doch nicht.

Im Jahr 2012 zog eine Mieterin in ein Mietshaus mit sieben Mietparteien ein. Dann wechselte der Eigentümer des Hauses und damit auch der Vermieter. Der neue Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit der Mieterin wegen eines angeblichen Eigenbedarfs. Als Kündigungsgrund gab der neue Eigentümer an, dass er das Haus gekauft hätte, um im gesamten Haus mit seinen Kindern und der Mutter zu wohnen und arbeiten zu können. Er plane, das gesamte Haus umzubauen, und die Wohnung der Mieterin würde dann wegfallen. Die Mieterin widersprach der Kündigung, da sie von einem vorgeschobenen Eigenbedarf ausging. Daraufhin erhob der neue Vermieter eine Räumungsklage. Die wurde jedoch vom Amtsgericht abgewiesen. Die Kündigung war nämlich formell unwirksam und hatte deshalb das Mietverhältnis gar nicht beendet. Die Begründung der Kündigung war nämlich zu schwammig gewesen. Sie sollte dem Mieter Klarheit über seine Rechte verschaffen. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sind deshalb grundsätzlich die Person, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse anzugeben, das diese Person an der Wohnung hat. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter aber weder die Bedarfspersonen vollständig angegeben noch deren jeweiligen Bedarfsgrund dargelegt. Die Nachvollziehbarkeit der Eigennutzung konnte damit von der Mieterin nicht ausreichend überprüft werden.

Hinweis: Bei einer Eigenbedarfskündigung im Mietrecht ist also nicht nur die Person anzugeben, die in die Wohnung einziehen soll, es muss auch ein Hinweis auf das Nutzungsinteresse erfolgen.

Quelle AG Düsseldorf, Urt. v. 07.08.2017 - 25 C 447/16
Autor: Rechtsanwalt Martin Klein, Ansbach, www.anwaltskanzlei-klein.de

Mietrecht

Umbau statt Auffrischung: Der Umgestaltungsumfang bestimmt die Grenzen einer gerechtfertigten Modernisierung

Vermieter haben das Recht, Modernisierungen vorzunehmen. Komplette Umbauten der Wohnung oder des Hauses bezieht dieses Recht jedoch nicht ein.

Eine Entwicklungsgesellschaft kaufte unter anderem ein älteres Reihenhaus mit darin wohnenden Mietern und wollte es modernisieren. Die Arbeiten sollten so aussehen, dass der Grundriss und der Zuschnitt der Wohnräume und des Bads verändert werden sollten. Zudem waren die Anlegung einer Terrasse, der Abriss einer Veranda, die Erstellung eines Wintergartens und der Ausbau des Spitzbodens geplant. Für die Bauarbeiten war eine Zeit von 14 Wochen veranschlagt, die Kaltmiete sollte sich von 450 EUR auf ca. 2.000 EUR erhöhen. Damit waren die Mieter nachvollziehbarererweise nicht einverstanden und wollten die Modernisierungsmaßnahme nicht dulden. Schließlich wurden sie von der Entwicklungsgesellschaft verklagt - zu Unrecht. Laut Bundesgerichtshof mussten die Mieter diese umfangreiche Modernisierung nicht dulden. Es handelte sich nämlich gar nicht um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des Gesetzes, da das Haus so verändert werden würde, dass etwas Neues entsteht.

Hinweis: Ein Mieter muss also keine Modernisierungsmaßnahmen dulden, die den Charakter der Mietwohnung grundlegend ändern würden.

Quelle BGH, Urt. v. 21.11.2017 - VIII ZR 28/17
Autor: Rechtsanwalt Martin Klein, Ansbach, www.anwaltskanzlei-klein.de